北京住建委點名三個違規項目

2019-11-12       瀏覽次數:21

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 [二手房市場更加不樂觀。2019年上半年北京(樓盤)二手房住宅成交為7.26萬套,2018年上半年為7.66萬套,2017年上半年為8.76萬套。]

北京房地產市場可以說是全國最規范的市場之一,然而就在這種“高壓”之下,仍有違規銷售行為出現。

針對北京市住建委公布的昌平區華潤智慧中心(項目推廣名:華潤未來城市)、豐臺區中鐵諾德春風和院、昌平區萬科翡翠家園(推廣名:萬科翡翠公園)三個項目的違規行為,第一財經實地走訪,經過調查,發現三個項目的違規行為均有所改正。

而之所以出現這種違規銷售行為,有業內專家對第一財經表示,實際上這緣于上半年北京樓市銷售情況較差。

修正違規行為

“我們預計7月28日開盤,如果想參與搖號,需要先在銀行開具50萬存款的證明材料。確認你有購房能力后,再來簽署《選房資格意向書》。”置業顧問告訴記者,并專門強調這并非提前收費,讓購房者無需擔心。被住建委點名過后,中鐵諾德樓盤工作人員顯然謹慎許多。

據此前媒體報道,中鐵諾德春風和院項目,盡管尚未獲取商品房預售許可證,但目前已進入蓄客階段。有置業顧問介紹,開發企業與光大銀行(601818)方莊支行合作,進行資金托管服務,客戶需在該支行開戶辦卡,存入50萬元現金才擁有后期開盤選房的資格。

除了中鐵諾德之外,記者還走訪了華潤未來城市,“我們即將開盤的是4號樓和5號樓,但是具體開盤時間未定,要等住建委批下來預售證。”在詢問是否需要繳納意向金鎖定購房名額后,置業顧問表示不需要繳納任何意向金,“目前只能等待我們通知具體開盤日子。”

被查的還有萬科翡翠公園,7月20日在記者到達售樓處要求看看樣板間時,銷售人員表示樣板間臨時關閉。目前樣板間關閉的具體原因不知,但這確實是在被查之后的一個臨時行為。此前,該項目樣板間地下室部門被精裝成酒窖及影音室。

在住建委的行動之后,三個項目很明顯都有所行動,對外口徑也發生了變化。

此前,北京市部分區域開發項目集中上市,新房成交活躍,個別企業為爭取客源,出現違規銷售問題。為遏制違規苗頭、維護群眾權益,確保下半年市場平穩有序,北京市住房城鄉建設委部署開展了商品房項目銷售行為專項檢查。

7月15日到17日,北京市住建委對昌平區華潤智慧中心、豐臺區中鐵諾德春風和院、昌平區萬科翡翠公園三個項目的銷售現場進行突擊檢查。

檢查發現,華潤智慧中心項目存在未取得商品房預售證收取客戶認籌金的行為;中鐵諾德春風和院項目存在變相鎖定客戶資金、樣板間裝修標準超出銷售方案承諾標準的問題;萬科翡翠公園項目存在地下庫房宣傳用途與規劃用途不符的問題。

針對檢查發現情況,北京市住建委要求中鐵諾德春風和院項目立即釋放客戶資金,按承諾標準改造樣板間;要求萬科翡翠公園項目撤銷現場不實宣傳材料、拆除現場戶型模型;要求華潤智慧中心項目退還已收認籌金,同時對其無證售房行為進行高限處罰。

銷售情況不甚樂觀

中原地產數據顯示,今年上半年北京新建商品住宅合計成交1.63萬套,同比上漲103%,從絕對數值來看,今年上半年的漲幅確實較大,然而考慮到市場整體供給之后,今年上半年的銷售情況就沒有絕對值顯得那么樂觀。

數據顯示,2018年上半年市場存量45563套,成交7801套,存銷比5.84;2019年上半年市場存量67794套,成交16373套,存銷比4.14。從存銷比來看,實際差距并沒有那么大。若考慮到2018年是絕對的小年這一因素,那么將數據擴大至2017年來看,當年上半年市場存量為37401套,成交11683套,存銷比為3.2,很明顯比今年的情況更好。

二手房市場更加不樂觀。2019年上半年北京二手房住宅成交為7.26萬套,2018年上半年為7.66萬套,2017年上半年為8.76萬套,2016年上半年更是達到13.55萬套的峰值。實際上,今年上半年二手房成交量是最近多年來的歷史低值。

合碩機構分析師郭毅表示,今年新房之所以有成交量的提升,主要原因還是在于限競房的大量入市,導致競爭加劇,越來越多的項目采取以價換量的方式,或者增加精裝修這一項提高產品的性價比來吸引購房人。

過去三年來,北京共出讓92宗限競房地塊,合計規劃建面達到851萬平方米,累計投資量超過5000億元。近9萬套限競房的供應使得北京新房市場已經出現飽和,而北京正常每年新房銷售量只有2萬~3萬套。在這種情況下,限競房也沒有任何優勢,要么降價跑量,要么品質地段過硬。

中原地產首席分析師張大偉也表示,實際上,今年之所以出現小陽春局面,還是緣于在三四月份出現的短期信貸寬松,同時疊加部分特價房源的刺激,而此后在政策不斷收緊的過程中,市場再次走低,小陽春成色不足。

根據中原地產最新數據統計,截至目前北京共有超過7.13萬套庫存(統計口徑為所有商品房住宅含限競房),比2017年上漲2萬余套,預計可靜態消化3年,北京迎來8年來最高庫存量。這對于每年只能銷售2萬~3萬套的北京市場來說,無疑是巨大的庫存壓力。

這種壓力不僅來自限競房的超量供給,同時也有10萬+豪宅前來“湊熱鬧”。7月15日,中海以79.4億元拿下豐臺造甲村地塊,再創新地王,該地塊折合樓面價6.6萬元/平方米。該地塊一出,意味著北京又要進入10萬+拼刺刀的肉搏狀態。有數據統計,今年上半年豪宅成交排名TOP30中,10萬+項目占據10個席位,這緣于此前一波地王紛紛入市,包括中國璽、昆侖域、西府大院等項目。

雖然貴為“豪宅”,但是在目前的市場環境下,有業內人士對第一財經表示:“無論是限競房還是豪宅,均面臨去化不足,不得不暗中降價銷售的局面。”而這一切都只為了在淡市中尋求銷量上的突破。

更為嚴峻的情況是,從5月“23號文”發布之后,地產融資基本面急轉直下,隨后各信貸公司接到窗口指導,要求未備案項目一律暫停,同時規模不能超過2019年6月30日前規模,加之銀保監會主席郭樹清在陸家嘴(600663)論壇上表示,必須正視一些地方房地產金融化的問題,目前相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平,房地產企業融資過度,助長投資投機行為。

這被視為影響半年樓市的最強聲音,有業內專家預計,上半年的“金三銀四”可能是今年第一個也是最后一個窗口期。在這種情況下,對于大部分開發企業來說,能盡早跑量是唯一想法,有業內專家表示,在目前這種不甚樂觀的情況下,開發商采取種種擦邊球行為,無非是變相提高項目現金流或者提升項目性價比,在較差的市場環境下走出一波高潮。在前景不明朗的情況下,能夠盡快完成全年任務。
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